案例一：夫妻只有一方在房地产买卖(三方)契约上签字有效吗

网友张先生：我们夫妻08年12月购了一套房，购房合同已签，上面是我们夫妻两个人的签字，契税也交付了，但未领取房产证和土地证(近期会办好)。前段时间，我丈夫在《房地产买卖(三方)契约》上签了字，而且收了对方5000元定金，但我没签字。现在这房子不想卖了，请问这份契约有效吗？如果毁约，我丈夫要赔偿违约金吗？

律师解答：房产证上有一个以上的权利人，这种房产就是数人共有的房产。出卖共有的房产必须要取得所有共有人的同意，否则，买卖合同可能被认定为无效。如你不同意，契约无效。你丈夫应退还定金，赔偿对方损失。

律师提醒： 根据最高法院婚姻法司法解释(一)第十七条的规定，“(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

出售房屋一般应当认为是“非日常生活需要”，只有买房人“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”，则他就是善意购买人，那合同就应当有效。当然，买房者要证明自己是善意购买人，应当提供证据表明他有理由相信出售房屋是甲与乙的共同意愿。因此，购买共有的房产，签订合同时最好让所有共有人都签名，并核对其身份。如果其中有共有人并未出面，而是其他人代签，则要重点审核签名的人有无代理权，可要求其出具委托书。如果共有人之一是未成年人，要注意签订合同的人与未成年人是什么关系，是不是未成年人的监护人。

案例二：开发商捂盘，买房人是否有权要求换房？

网友飘： 最近在看房子，最终选定了某个楼盘的期房，便去楼盘售楼部询问是否有我中意的楼层为18楼的房屋。售楼小姐回答说只有D户型的有间27楼的，其它都订完了。当时没有办法便买下了，但是在交完首付后，我在政府房产信息网上发现该楼盘的房屋并没有全部卖出，签约数量仅占总套数的10%左右，18楼层的房屋一套都未卖出。我想问一下，开发商是否已经侵犯了我的知情权？我是否有权要求开发商换房，换一间18楼层的？

律师回复：像这位网友这种情况，如果开发商不同意，是不能换房的！这样的答案也许会让这位网友失望，但是，在目前房地产市场大环境下，这种情形及结果虽无奈，却是千千万万买房人不得不面对的。

关于买房人的知情权，开发商在销售时也应履行房屋的告知义务，保障买房人享有知情权。开发商“捂盘”肯定是侵害了买房人自由选择商品的权利，至少是压缩了买房人对房屋的选择空间，迫使买房人在非情愿的状态下订购房屋。而由于开发商“捂盘惜售”侵害了买房人自主选择商品房的权利，并且影响到房地产市场健康、稳健发展，自国务院九部委于2006年颁布的关于调控房地产市场的六条政策(国六条)以来，国家一直致力于打击开发商的“捂盘惜售”行为，但由于政策的“雷声大雨点小”，收效甚微，买房人唯有默默忍受“捂盘惜售”之害。由于对捂盘行为缺乏明确的处罚细则，再加上不少地方政府沿袭房地产财政思维惯性，不愿意打击违规开发商，更不愿意平抑房价，导致地方政府对捂盘惜售的打击“雷声大，雨点小”，问责板子高高举起，轻轻放下，住建部的通知只是一纸空文而已。

案例三：婚后买房怎样处理才不是共同财产？

网友E：我和丈夫属于再婚，我现在想自己买套房子，自己还贷款，不要他负担这笔费用，但不想作为共同财产，要怎么办才能不做为婚后共同财产呢？

律师解答：如果没有特别约定，该房屋属于夫妻共同财产。为了避免日后纠纷，建议委托律师起草夫妻协议，以保护自己的权益。

共同财产的说明

夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(1)工资、奖金；(2)生产、经营的收益；(3)知识产权的收益；(4)因继承或赠予所得的财产，但遗嘱或赠予合同中确定只归夫或妻一方的财产除外；(5)其他共同所有的财产。

案例四：房屋产权变更前，赠与的房产可以要回

网友王立：我有五间产权私房，老伴因病去世后只留一间房自己住，其余四间房平分给两个子女。2003年5月我再婚，但子女与继母产生了矛盾。经过考虑，我决定要回那四间房，但是两个子女不同意，认为大家都在分房协议上签了字，房屋产权已经改变，我该怎么办？

律师答复：这种情况下你可以要回自己的房子。《中华人民共和国合同法》规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。《城市房地产管理法》规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书......。”因此，在房屋产权没有发生转移之前，赠与人有权撤销赠与。

本案中，四间房因未经有关部门办理转让过户手续，房屋产权没有变更，即使被赠与人已经入住，房屋的所有权并没有因入住而发生改变。再加上房主的赠与行为并不具有社会公益性，也没有做过公证，所以，根据《合同法》的规定，房主有权申请撤销赠与，也有权要求返还房产。