用水、用电权利是保障公民美好幸福便利生活的基本权利，物业公司不得以不开通用水、用电、用气或停水、停电、停气以达到促使一方当事人履行合同约定义务的目的。重庆律师谈谈新房、未开通用水用电的情况下，可以拒交（少交）物业管理费吗？
 
案例：
2017年，李某购买了位于上海市的一套新房。
合同约定，开发商在交房时，供水、排水配套设施齐全，与城市公共供水、排水管网连接，且纳入城市供电网络并正式供电，由物业公司负责与业主对接、开通。
2018年，开发商与某物业公司签订前期物业服务合同。
2019年，李某前往物业公司办理收房等相关手续，发现房屋未开通用水、用电。
同日，李某与物业公司签订了《物业管理服务协议》。
之后，李某一直未交纳房屋未使用期间的物业服务费。
此后，物业公司以李某未交纳之前物业服务费为由，拒绝为其办理装修手续，且拒绝协助其开通用水、用电。
双方经多次协商未果，李某将物业公司诉至法院，请求判令物业公司接通房屋内的用水用电，赔偿其自收房之日至实际开通房屋用水用电之日止的物业服务费损失。
 
重庆专业律师以案说法：
本案涉及两类法律关系。
1、李某与物业公司签订了《物业管理服务协议》，系物业服务合同法律关系，双方对于物业管理费的交纳产生纠纷，系物业服务合同纠纷。
2、物业公司拒不协助李某为房屋开通用水用电，并因此给李某造成损失，系侵权法律关系。
 
本案中，购房合同已约定商品房交付时应保证供水、排水设备设施齐全，加之小区开通用水、用电的实际责任人系物业公司。
李某于2019年5月至物业公司办理交房手续后，物业公司以其未交纳房屋空置期内物业公司管理费为由拒绝为其开通用水，拒不出具供电工作函协助其开通用电，侵害了李某的合法民事权益，应当承担停止侵害、赔偿损失的侵权责任。
 
法院判决：
物业公司协助李某开通房屋的用水用电；按照签订的《物业管理服务协议》约定的物业服务费交纳标准，赔偿李某自收房之日至实际开通用水用电之日止的物业服务费损失。
 
相关法律：
《民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。


 
重庆专业律师解答：李某收房之前的物业服务费是否应该交纳？
应当交纳。
根据最高人民法院发布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
 
司法实践中，对于业主虽未收房，但前期物业服务工作实际已展开的，视为前期物业服务协议已经生效。
根据相关法律规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
本案中，在物业服务合同法律关系中，李某未收房前，房屋空置未使用也应当交纳物业费，其不能以没有享受到物业服务为由拒付。
也就是说，李某主张的侵权损失和物业公司主张的物业费是两个法律关系，互不冲突。
不能因为侵权损失胜诉就排除了物业费交纳。
但鉴于物业公司没有主张该诉求，故法院未予处理。
 
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